différents sur le reversement des charges

[benoit p]

Bonjour.
je suis locataire et le bail prend fin le 19 juin.
Je poste ceci car je sens arriver un différend avec ma propriétaire (qui est en fait mandataire pour son gendre, réel propriétaire du bien) pour le reversement des charges.

problème n°1 :
Je viens de l'avoir au téléphone. Elle me dit qu'elle me fera payer la taxe d'ordures ménagères. Hors, je pensais que celle-ci était comprise dans les charges. Quand je lui fais part de ma surprise, elle me dit que cette taxe n'est jamais dans les charges (je l'ai toujours payé avec mes charges dans mes précédentes locations).
Après vérification du contrat, il stipule ceci :
"Les charges sont exigibles en contrepartie :
- (...)
- (...)
- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement."

Ce n'est pas précis mais cela laisse penser aux taxes d'ordures ménagère.

problème n°2
C'est un immeuble de copropriété.
Le chauffage fait partie des charges. Cet hiver à minuit ils coupaient le chauffage (nous sommes au R.D.C) pour le relancer à 6H. Donc nos radiateurs étaient constamment au maximum pour essayer (en vain) de garder la chaleur. Nous lui avons fait remarquer et sur ce sujet, propriétaire et syndic se renvoient la balle.

Je pense qu'elle va me faire payer un surplus de chauffage (c'est un comble)

problème n°3

J'ai payé le mois complet pour plus de simplicité bancaire. Lors de l'appel téléphonique elle me dit "on verra cela le 19". Je sens le coup bas là aussi.

J'essaie d'être synthétique.

Ce que je compte faire:

Demander évidement un décompte précis de tout les calculs de charge et de taxes.
Mais quels sont mes recours (articles de loi, jurisprudence...) si l'honnêteté de cette personne fait défaut. je sais qu'elle doit me transmettre le calcule des charges un mois avant la régularisation de ces dernière. Nous sommes le 5 juin il ne reste que 14 jours. là aussi, dois-je être procédurier et quels sont les textes qui me le permettent.

Je ne suis pas habituellement porté sur ce genre de manoeuvre mais je vais être père dans 2 mois et nous somme déjà pas très stable financièrement. alors je ne souhaite pas me faire racketter.

Je vous remercie de votre réponse et m'excuse de la longueur du poste.

cordialement

benoit

[Moderateur-01]

Bonjour,
En principe, c'est le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année d'imposition qui doit payer cet impôt. Mais lorsque le logement est donné en location, le propriétaire-bailleur a le droit de récupérer le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sur le locataire. Dans ce cas, la taxe est en principe incorporée dans l'ensemble des charges locatives que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer. Lors de la régularisation annuelle des charges, le propriétaire calcule alors la différence entre le montant des charges récupérables et les provisions de charges versées par le locataire au cours de l'année. Et si le locataire quitte le logement au cours de l'année, le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupéré par le propriétaire doit être calculé au prorata du temps d'occupation du logement par le locataire sur un an. Et je vous précise que le délai de préavis se décompte de date à date et non par mois entiers. C'est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation (cass. civ. 3 du 28 octobre 2003) : un locataire ayant donné congé le 12 juin, avec un préavis de 3 mois, est tenu au loyer et aux charges jusqu'au 12 septembre et non pour le mois de septembre entier. En conséquence la clause, assez fréquente, stipulant notamment que tout mois commencé est dû, est aujourd’hui illégale et sera considérée comme non écrite.
Cordialement,