Faire offre achat au proprio sans passer par agent immo

[Caroleisn]

Bonjour,
J’envisage l’achat d’une maison (résidence principale) à quasi 8 heures de route de mon domicile actuel.
Nous avons échangé par mail et téléphone avec un agent immobilier du coin qui était au courant de la distance qui nous séparait.
Suite à notre visite et aux informations que nous avons pu avoir par les artisans, voisins, cabinet de notaire et la mairie du village où se trouve la maison, nous avons appris beaucoup de choses que l’agent nous avait cachées (deux parties du terrain qui n’appartiennent pas au propriétaire qui vend, présence d’un ancien abri bus amianté sur le terrain, installation électrique vétuste, refus de faire les DPE avant offre d’achat, fosse septique pas aux normes et impossibilité de savoir s’il faut une nouvelle fosse ou une centrale.... etcétéra etcétéra).
Suite à l’insistance de l’agent nous avions fait une offre d’achat par mail que nous avons rétractée hier par mail et courrier recommandé avec accusé de réception.
Après recherche nous avons trouvé les coordonnées de la propriétaire que nous avons contacté pour lui poser des questions sur la maison. Celle ci nous propose de passer hors agence.
Quels sont nos droits ? Que risquons nous ? Que risque la vendeuse ?
Merci pour vos réponses, merci de nous donner votre avis uniquement si vous êtes sûrs de vous (on a trouvé tout et son contraire sur internet). Bonne journée à tous ^^

[Moderateur-01]

Bonjour,
la rédaction de l'offre d'achat ne répond à aucune règle d'écriture précise. Ya pas des mentions obligatoires a mettre ni une durée de validité à préciser. Selon l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) « L'offre d'achat est l'acte par lequel l'acquéreur potentiel manifeste sa volonté d'acheter le bien concerné à un prix arrêté. Elle est sommairement présentée comme un moyen de retenir le bien et d'en fixer le prix.» Meme chose pour l'acceptation pas de formalité obligatoire a respecter. Le mail est donc valable. Après acceptation, aucune rétractation n'est possible. En effet, l'acceptation sans réserve du prix et des conditions par le vendeur rend la vente parfaite puisqu'elle réalise la réunion des consentements nécessaires à la conclusion du contrat (C. civ., art. 1589).
Suite à votre offre d'achat, l'agent peut vous réclamer sa commission.
Cordialement,