Bail commercial Pinel: Déplafonnement du loyer

[GISA34]

Bonjour,

Dans le cadre de l'avenant à mon bail commercial, le bailleur a mis à jour son modèle conformément à la loi Pinel.
Pouvez vous m'indiquer explicitement les répercussions pour le locataire concernant la dérogation à un article que je cite ci après, et dans quel mesure je suis en droit de refuser ce point s'il ne me convenait pas?

ARTICLE: FIXATION DU LOYER EN CAS DE RENOUVELLEMENT

La loi Pinel introduit cependant une exception à la possibilité de déplafonnement : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Toutefois, les parties peuvent déroger à cette nouvelle règle.

"En cas de renouvellement du Bail, le montant du loyer sera fixé à la valeur locative selon les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de Commerce.
Toutefois, les Parties entendent expressément déroger aux dispositions du 4e alinéa de l'article L 145-34 et renoncent, en cas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à l'étalement progressif de la hausse du loyer à hauteur de 10% par an, préférant voir appliquer cette hausse dans son intégralité dès le début du bail renouvelé."

MERCI POUR VOTRE EXPERTISE.
Bien cordialement

[Moderateur-01]

Bonjour,
Pour justifier le déplafonnement du loyer, il ne suffit pas que la modification des obligations des parties au sens de l'article R 145-8 précité soit génératrice de charges pour une partie depuis la dernière fixation du loyer ; il faut également que cette modification soit intervenue au cours du bail expiré. A noter qu'avant la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite « loi Pinel ») et son décret d'application du 3 novembre 2014, les droits et obligations des parties en matière de charges locatives ne faisaient l'objet d'aucune réglementation spécifique. La question était librement réglée par le bail, qui pouvait donc prévoir une forfaitisation des charges, ou même un report de toutes les charges locatives sur le locataire. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la liberté des parties est encadrée. Notamment, certaines charges ne peuvent plus être imputées au locataire, ce qui est le cas des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil (C. com. art. L 145-40-2, dernier al. ; art. R 145-35). : la nouvelle répartition des charges prévue par la loi Pinel ne pourra jamais constituer un motif de déplafonnement pour modification des obligations des parties car, quelle que soit la date de conclusion du bail, les modifications ne seront jamais intervenues « au cours du bail » : si le bail était en cours lors de l'adoption de la loi, celle-ci ne s'applique pas au bail ; si le bail a été conclu après, les modifications s'appliquent dès la conclusion de celui-ci et non pendant son exécution.
Cordialement,