Litige propriétaires / Agence immobilière gestionnaire

[tikibeach]

Bonjour,

Nous sommes propriétaire d'un bien immobilier situé sur la commune de Toulon acquis en 2005. Pour des raisons professionnelles nous nous sommes retrouvés expatriés à 10000km de la France. Lors de notre départ en 2005, nous avons mis notre bien en location en confiant la gestion locative à une agence immobilière locale. Récemment nos derniers locataires en place ont donnés congés et ont quitté notre bien. Voyant que notre bien avait du mal à se relouer nous avons demandé des explications à notre agence qui nous a indiqué qu'un rafraichissement des peintures été nécessaire avant d'envisager une relocation. Etant revenus vivre en France récemment nous avons donc pris la peine de récupérer les clés de notre bien afin de le visiter et se rendre compte des travaux "de rafraichissement" utiles. Nous avons alors découvert notre appartement dans un état plus qu'inacceptable (état de saleté très avancé, détérioration des revêtements de sol, des menuiseries, des appareils électriques, des câbles électriques laissés à nu...et beaucoup d'autres détériorations). les dégâts constatés sont bien au delà d'un état de vieillissement "normal". Il semblerai donc que l'agence gestionnaire de notre bien n'est pas fait son travail durant toutes ces années. Aucune caution ou partie de caution n'a été retenu, durant toute ces années nous n'avons jamais été informés des diverses dégradations constatées à ce jour. L'appartement avait été confié à l'agence dans un bon état et aujourd'hui il est impossible de le relouer tel quel. Aujourd'hui nous souhaiterions connaitre nos droits et recours. Nous sommes en train de préparer un courrier exhaustif précisant les faits et nos doléances, que nous comptons adresser en recommandé au responsable d'agence, à la direction régionale et au siège social national. Nous leur demandons notamment de nous fournir dans les brefs délais l’ensembles des états des lieux d’entrée et sortie de nos locataires successifs ainsi que les justificatifs des éventuelles retenues sur caution (à notre connaissance il n’y en a pas). Lorsque nous avons confié notre bien à cette agence il n’y a pas eu d’état des lieux, en l’absence de documents de ce type, cela sous-entend-il que notre bien était en bon état lorsqu’il leur a été confié ? Quelles autres actions devons-nous lancer sachant qu'il est absolument nécessaire que nous entreprenions rapidement des travaux pour relouer notre bien et mettre fin à cette période de carence locative (notre prêt immobilier continuant à courir) ? De quelle juridiction devons nous rapprocher pour entamer une procédure à l'encontre de cette agence ? Pour vous invoquer une demande en réparation financière pour les travaux à effectuer et également pour les mois de carence locative (sachant que si aujourd’hui notre bien ne se reloue pas c’est parce qu’il n’a fait l’objet d’aucun suivi d’entretien de la part du gestionnaire et qu’il est n’est pas louable en l’état => manquements de l’agence).
Je rappelle que nous nous vivions jusqu’à présent à 10000km de la France et que jusqu’à aujourd’hui nous n’avions eu l’occasion de visiter notre bien entre deux locataires successifs.
Nous vous remercions d'avance des conseils que vous serez en mesure de nous apporter.

Cordialement,

[Moderateur-01]

Bonjour,
L’article 1992 du code civil dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion.”
L’agent immobilier est donc responsable de l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.
A ce titre, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage.
En effet, l'administrateur de biens voit sa responsabilité engagée s'il ne vérifie pas la solvabilité du locataire, ne prend pas de caution, et n'actionne pas la garantie des impayés de loyers.
Ainsi, la responsabilité de l'agence immobilière chargée d'un mandat de gestion visant à la location d'une maison d'habitation est engagée envers le mandant.
L'agence immobilière doit en conséquence vous indemniser à hauteur de la somme recouvrant le montant des loyers impayés, et les sommes susceptibles d'être couvertes par la garantie de loyers.
La Cour de Cassation dans un cas similaire à le votre vient de se prononcer sur la responsabilité de l'agent immobilier (transposable à l'administrateur de biens) qui s'est vu confier par le propriétaire-bailleur la gestion de ses biens immobiliers.
La Cour de Cassation rappelle qu'un bailleur est fondé à agir en responsabilité à l'encontre d'un agent immobilier qui gère ses biens si celui-ci commet une faute.
La Cour de Cassation relève que quand bien même un locataire débiteur aurait été condamné par décision de justice, le bailleur est fondé à agir contre son mandataire pour obtenir l'indemnisation de son préjudice financier même si celui-ci est constitué uniquement par des arriérés locatifs.
En basant sa décision sur l'article 1147 du Code Civil, la Cour de Cassation vise directement la responsabilité contractuelle mais de surcroît l'obligation de résultat.
En outre, tant les juges du fond que la Cour de Cassation ont condamné l'agent immobilier à indemniser le propriétaire-bailleur de son préjudice moral constitué par les tracas subis.
Par conséquent l'agent immobilier, l'administrateur de biens ou tout gérant qui s'est vu confié par mandat la gestion des biens immobiliers d'un propriétaire ou d'un bailleur doit s'assurer de la solvabilité du locataire et de ses garanties de paiement.
En cas d’inexécution, le mandataire, comme tout contractant, engage sa responsabilité.
La jurisprudence précise que cette responsabilité est contractuelle envers le mandant et que cette responsabilité est classiquement appréciée avec sévérité lorsque le mandat est conclu à titre onéreux. L’article 1992 du Code civil précise en effet :
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Pèse donc sur l’agent immobilier une véritable obligation de résultat dans l’exécution de sa mission qui consiste simplement à trouver un locataire qui remplit les conditions de ressource permettant la mise en jeu de la garantie des loyers impayés.
Pour cela vous devez mettre l’agence immobilière en demeure.
La mise en demeure est l’acte par lequel le créancier demande à son débiteur d’exécuter son obligation. C’est la première étape avant la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle. La mise en demeure permet de faire constater de manière officielle le retard dans l’exécution d’une prestation. La mise en demeure permettra au créancier d’exiger des dommages et intérêts compensatoires qui sont destinés à réparer le préjudice subi et elle fera courir les intérêts moratoires (intérêts dus en cas de retard, en particulier pour les obligations de sommes d’argent). Par ailleurs, la mise en demeure aura une influence sur la responsabilité du débiteur. La mise en demeure se fait par une lettre recommandée.
Et si le litige persiste le tribunal d’instance est compétent si le montant ne dépasse pas 10 miles euros.
Cordialement,