vice caché ?

[jenna]

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement en juillet 2013.
Depuis notre arrivée nous avons constaté un problème au niveau de nos toilettes.
Pour vous résumer l'histoire : une partie des eaux usées des voisins des étages supérieurs vient dans nos WC (le piquage reliant nos toilettes à la colonne d'évacuation de l'immeuble serait "à l'envers" puisque l'eau revient chez nous (constat fait par nous et 2 plombiers))
Les plombiers refusent d'intervenir sur un tel chantier (il faudrait tout casser, nous habitons au 1er étage d'une tour de 15), et on nous a conseillé de faire un courrier au service d’hygiène pour cette insalubrité afin que notre syndic intervienne (car ces derniers disent que ce n'est pas leur probleme...)

Notre question est la suivante : est-ce un vice caché ? et si oui, comment devons nous procéder svp ?

Je vous remercie par avance de votre aide, nous ne savons vraiment pas comment résoudre cette affaire.

Bien cordialement.

[Moderateur-01]

Bonjour,
Le prolongement de l'obligation de délivrance du vendeur est la garantie des vices cachés de la chose vendue. En effet, que le vendeur soit un professionnel ou un particulier, que le bien soit vendu neuf ou d'occasion, il doit être propre à l'usage auquel il est destiné. Le vice caché se définit donc comme le défaut que l'acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente (article 1641 du code civil). Dans le cas où l'acheteur constate, dans les deux ans à compter de la connaissance du vice, que la chose vendue est affectée d'un vice, il peut choisir (article 1644 du code civil) : d'annuler la vente et ainsi demander le remboursement du prix contre restitution de la chose-de demander la remise en état de la chose au vendeur, de demander la restitution d'une partie du prix de la chose (coût de la remise en état).
Toutes ces options peuvent être demandées en justice mais mieux vaut tenter de trouver une solution amiable au préalable.
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), devant le tribunal de grande instance. L'assistance d'un avocat est obligatoire dans cette procédure. Il convient toutefois au préalable de relire l'acte de vente signé lors de l'achat de la maison. En effet, il n'est pas rare que le vendeur s'exonère de toute responsabilité en cas de vice caché affectant le bien vendu dans une clause rédigée par exemple de cette façon : "l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve avec tous ses vices apparents ou cachés, s'il y en avait, sans pouvoir élever aucune réclamation ou prétendre à aucune indemnité ou diminution de prix en raison desdits vices ou défauts". Une telle clause est selon la jurisprudence valable.
Cordialement,

[jenna]

Bonjour, et merci pour votre réponse, c'est bien ce qui me semblait...
Je n'ai cependant pas l'adresse des anciens propriétaire ! (j'ai éventuellement leur n° de téléphone portable, mais la vente ne s'est pas très bien passée (sont parti en nous laissant des choses à jeter, sont parti avec toutes les ampoules (restait que les fils apparent) ne faisaient pas suivre leur courrier, on a dû refaire une clée de la porte anti effraction... bref, des petites choses qui font qu'on n'a plus envie de faire appel à eux non plus)
Je vais regarder le compromis de vente, ceci dit, il me semble que même si il y a une telle cause, elle est prétendue nulle, en savez vous plus ?

Merci encore

[jenna]

je viens de regarder l'acte de vente.
Il est en effet noté :
" l'aquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le ca échéant ci-apres" ...

Et je lis sur une autre page que l'on achète"sans pouvoir élever aucun recours ni répétition quelconques contre le vendeur, notamment en raison de mauvais fonctionnement, de mauvais état, défaut d'entretien ou de vétusté".

N'y a-t-il pas là d une clause abusive ?! comment pouvions nous savoir que l'eau usée des voisins venaient dans les toilettes ! il fallait enlever le WC et attendre pour le constater ?

Nous n'avons par ailleurs, aucune réponse du service d'hygiene....je désespère

[Moderateur-01]

la clause, telle que vous la rappelez, ne dispense pas le vendeur de la garantie des vices cachés et c’est ce qui est le plus important ; cela est inhabituel car pratiquement tous les notaires ont une clause de style, qui malheureusement n’est pas considérée comme une clause abusive, selon laquelle le vendeur ne devra pas la garantie des vices cachés.

La dispense de la garantie des vices cachés ne se présume pas ; elle doit être expresse et, même quand elle est expresse, certaines juridictions (C.A. Rouen, 28 nov. 1996)donc il n'est pas rare que le vendeur s'exonère de toute responsabilité en cas de vice caché affectant le bien vendu dans une clause rédigée par exemple de cette façon : "l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve avec tous ses vices apparents ou cachés, s'il y en avait, sans pouvoir élever aucune réclamation ou prétendre à aucune indemnité ou diminution de prix en raison desdits vices ou défauts". Une telle clause est selon la jurisprudence valable.

[jenna]

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse.

Ceci dit, je trouve que la clause notée dans notre acte de vente :

" l'aquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-apres"

resemble bcp à la clause qui est valable selon la jurisprudence...j'ai donc bien peur que nous n'ayons pas gain de cause

[Moderateur-01]

Bonjour,
Les juges ont une appréciation souveraine en la matière. Ils statuent car par cas.
Cordialement,