SCI : départ d'un associé

[Réome]

Bonjour,
Il y a 4 ans, nous avons créé avec deux associés et moi-même une S.C.I. Nous avons acheté à crédit sur 15 années deux appartements. La S.C.I ne fait aucun bénéfice, au contraire chacun rajoute tous les mois, une certaine somme pour rembourser les crédits.
Malheureusement, un associé a décidé de quitter la S.C.I. Nous voulions savoir comment se passait la cession des parts. Comment estimer la valeur de celle-ci ? Puis peut-on racheter ses parts sans passer par un huissier ? Si un accord à l’amiable est décidé, quelle est la procédure ? Doit-on changer les statuts de la société ou joindre une annexe à ceux-ci ? Faire une annonce dans le journal officiel ?
D’avance, je vous remercie pour toutes les réponses et aides que vous pourriez nous apporter.

[Moderateur-01]

Bonjour,
Toute part sociale de SCI peut être cédée à un associé ou à un tiers sans pour autant être négociable.
La méthode d'évaluation la plus couramment retenue consiste à apprécier la valeur de l'immeuble en plus des autres éléments de l'actif diminuée des dettes de la société (crédits en cours...).
On divise ensuite cette somme par le nombre de titres composant le capital. Dans la pratique, une décote supplémentaire de 5% à 20% est appliquée.
Les associés ont cependant la liberté de choisir la méthode d'évaluation qui leur convient en respectant des critères objectifs de fixation du prix, évitant les conflits entre associés ou avec l'administration fiscale.
« Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés » (article 1861 al. 1 du Code civil). La nécessité d’un agrément est elle-même plus ou moins stricte. Tout dépend de l’identité de celui qui achète les parts. S’il s’agit d’un autre associé de la SCI ou de son conjoint, l’agrément est de principe, mais il peut être écarté par une clause contraire inscrite dans les statuts. S’il s’agit d’un ascendant ou d’un descendant du cédant, la cession est, au contraire, libre sur le principe, mais les statuts peuvent la soumettre à agrément. Enfin, toute autre personne doit obtenir un agrément. Cette procédure permet de s’opposer à toute entrée dans la société d’un tiers jugé indésirable, une arme redoutable entre les mains des associés fondateurs.
Les conditions d’agrément peuvent elles aussi être aménagées par les statuts : si les associés le décident, la décision ne sera pas prise à l’unanimité, mais à une majorité qualifiée (les deux tiers des associés, par exemple).
Cordialement,