Cahier des charges dans un lotissement en copropriété

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Ajaax9
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Cahier des charges dans un lotissement en copropriété

Message par Ajaax9 »

Bonjour,

J'espère que je suis bien dans la bonne rubrique de droit.

Nous habitons dans une maison individuelle au sein d'un lotissement nouvellement construit depuis le début de l'automne.

Le soucis est qu'il y a un cahier des charges qui nous impose des clôtures d'1m50 de haut maximum, ce qui dérange bon nombre de propriétaires dont nous-mêmes.
En contactant le service urbanisme de la commune, qui restait d'abord campé sur sa position '' il y a un cahier des charges à respecter, point final '', la personne m'a dit que ce cahier des charges n'avait pas été annexé au permis de construire, donc il ne constitue pas un règlement de copropriété.

En conséquence, théoriquement la mairie ne pourrait nous embêter seulement vis à vis du PLU et non du cahier des charges car ce dernier est je cite '' un contrat de droit privé conclu entre l'aménageur et le propriétaire ''. Le seul éventuel problème qu'il pourrait y avoir si je ne respecte pas ce cahier des charges, serait avec mes voisins qui eux aussi ont donc signé ce contrat de droit privé.

D'ailleurs, lorsque j'ai déposé ma demande de clôture (pour 1m50 de hauteur), sur le récépissé qu'on m'a remis il est bien écrit tout en bas que:
'' la DP est délivrée sous réserve du droit des tiers : elle vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Elle ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis de construire respecte les règles d'urbanisme. ''

Donc j'aimerais vos conseils sur le modèle de lettre à écrire entre voisins pour retranscrire notre volonté commune de ne pas respecter le cahier des charges. Et nous aimerions également savoir à quoi nous en tenir vis à vis de la Mairie et des ses possibilités de recours.

Merci pour votre aide

Cordialement.
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Moderateur-01
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Re: Cahier des charges dans un lotissement en copropriété

Message par Moderateur-01 »

Bonjour,
En effet, le cahier des charges est, quant à lui, un document de nature contractuelle et d’ordre privé.

Il s’agit d’un document rédigé par le lotisseur lui-même.

À la différence du règlement, le cahier des charges définit les droits et les obligations de chacun.

Ainsi, les règles et les servitudes qu’il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires et entre le lotisseur et les acquéreurs de lots.

Le code de l’urbanisme ne prévoit aucune limite dans la durée de vie du cahier des charges.

Il en découle donc que le cahier des charges peut potentiellement continuer de produire ses effets au-delà de 10 ans.

Il n’est pas rare de constater que les lotisseurs imbriquent souvent ces deux documents, ce qui tend souvent à complexifier la situation.
Dans une récente affaire portée devant la cour d’appel de Caen, du 3 Mai 2016, le maire d’une commune a supprimé, par arrêté municipal, les règles d’urbanisme du cahier des charges d’un lotissement en application de la loi ALUR, sur demande des 2/3 des propriétaires possédant la moitié des terrains.
Dans la mesure où il respecte les dispositions du PLU en vigueur dans leur commune, les risques d’aboutissement d’une procédure du voisinage au niveau du cahier des charges, bien que toujours existants, sont minimes.

Il convient malgré tout de bien faire attention à vérifier le respect du projet vis à vis du code civil en ne créant pas de vue directe sur le fond voisin, faire perdre un ensoleillement ou une vue dépréciant la propriété des voisins..
Cordialement,
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Ajaax9
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Re: Cahier des charges dans un lotissement en copropriété

Message par Ajaax9 »

Bonjour Maître,

Merci pour votre retour rapide.

Vous donnez dans votre réponse l'exemple d'une commune dans laquelle les 2/3 des propriétaires possédant la moitié des terrains ont demandé la suppression du cahier des charges au maire, s'agit-il là d'un ratio légal à atteindre pour obtenir gain de cause auprès du maire ou ni plus ni moins qu'un simple exemple ?

Vous parlez également de la loi ALUR, et justement après avoir posté mon message sur le site, je suis tombé sur des sujets concernant des personnes qui souhaitaient savoir s'ils pouvaient gagner en justice en attaquant leurs voisins qui ne respectaient pas le cahier des charges en vigueur dans leur lotissement. Cela ainsi que votre réponse me confortent donc dans ma position...

Merci pour le conseil en rapport avec le code civil, dans le cas de notre lotissement il ne s'agit vraiment que de la hauteur des clôtures.

Bien à vous.
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Re: Cahier des charges dans un lotissement en copropriété

Message par Moderateur-01 »

Bonjour,
Il s'agit d'un exemple d’arrêt de la cour d’appel de Caen.
Cordialement,
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Ajaax9
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Re: Cahier des charges dans un lotissement en copropriété

Message par Ajaax9 »

Bonjour,

Je relance donc mon propre sujet car depuis le post initial nous avons trouvé un accord avec chacun de nos voisins, sauf avec le dernier, d’où les questions qui suivent :
- Que risque-t-on à ne pas respecter le cahier des charges de notre lotissement, en ce qui concerne la hauteur des clôtures, vis à vis de notre voisin étant donné que le CC est un contrat de droit privé ??
- Est ce que le fait de poser une clôture d’1m70 (au lieu d’1m50) intégralement sur notre parcelle et non pas en limite séparative de nos 2 terrains nous évite un quelconque recours possible ?

Nous voulons simplement mettre une clôture d’1m70 au lieu d’1m50 comme imposée dans nôtre CC, donc par rapport à votre conseil je cite ‘’ Il convient malgré tout de bien faire attention à vérifier le respect du projet vis à vis du code civil en ne créant pas de vue directe sur le fond voisin, faire perdre un ensoleillement ou une vue dépréciant la propriété des voisins.. ‘’ ce n’est pas 20 cm de plus qui devrait poser problème.

Cordialement.
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jackjean
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Re: Cahier des charges d'un lotissement son application

Message par jackjean »

Bonjour.
Le préfet du département dans son arrêté de 1952 approuve ,conformément au cahier des charges et plan lotissement annexés, le projet d'extension du dit lotissement. Ce nouveau cahier des charges se substitue et annule celui approuvé par l'arrêté préfectoral de 1926 conformément à la loi urbanisme du 15 juin 1943.
Il est énoncé 3 zones comme suit:
-Zone A : celle où le lotissement a été réalisé (1926) exécuté ,en majeure partie construite (40 villas, 3 commerces), où nombre de bâtiments ont été détruits par la guerre (1939-1945) ,mais où il subsistent des lots à vendre.
-Zone B : en cours d'aménagement et qui fait l'objet de la modification du cahier des charges de 1926.
- Zone C : réservée pour future extension . Son aménagement ne sera entrepris qu'après entière réalisation de la zone B.
Etant souligné que ce présent cahier des charges a pour but de faire connaître officiellement les conditions générales dans lesquelles le lotissement sera présenté aux futurs acquéreurs des lots de terrain.
Question: Un projet de démolition d'une villa (R+1,H 6 m)- construction ( R+2 ,H 9 m)devrait prochainement arriver à terme. A quel cahier des charges se rattache ce projet : celui de 1926 ou celui de 1952?
je vous remercie de l'attention portée à ce sujet.
Cordialement.
NB: les servitudes du nouveau cahier des charges(1952) limitent la hauteur de construction à R+1 ,H 7 mètres.
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