Achat bien immobilier par SCI et risque d'abus de droit fiscal

[Zabeth78]

Bonjour,

J'essaye d'expliquer mon cas le plus rapidement et clairement possible sachant que je n'ai aucune compétence en droit ni fiscalité.

Cas de l’achat d’un bien immobilier par une SCI
Pour simplifier la lecture j'indique P = père et F= fille unique (moi)

a) SCI à l'IR avec 2 associés : F 1% et SERARL 99% (composé de 50%P et 50% F)
b) La SCI a un unique bien : 1 appartement qui sera la résidence principale de F (associée de la SCI)
c) Le bien sera loué en location nue à F
d) Projet que P verse à F une pension alimentaire mensuelle permettant à F de payer les loyers à la SCI alors qu'il n'y a pas objectivement d'obligation alimentaire avérée
e) Il n'y aura aucuns travaux mais 1 emprunt bancaire sur 15 ans, donc intérêt du prêt et charges copro seront défiscalisées. L’objectif étant de défiscaliser les revenus de la SERARL si j’ai bien compris …

J'ai 4 questions :

1) Est-ce que les loyers ne risquent pas d'être considérés comme "fictifs" ?
2) N'y a t-il pas un risque d'abus de droit fiscal ?
3) Est ce qu'une unique donation (à la place d’une pension alimentaire) ne serait pas préférable ?
4) Serait-il préférable de louer le bien à une tierce personne, non associée de la SCI ?

Bien à vous,
Zabeth78

[Moderateur-01]

Bonjour,
l’occupation à titre onéreux d’un bien détenu par une SCI par ses associés reste possible, mais ne doit pas rechercher uniquement un intérêt fiscal.

Plus largement, le fait de créer une SCI dans le seul but de réduire son imposition constitue un abus de droit. Une société civile immobilière peut présenter des avantages fiscaux pour ses associés mais ceux-ci ne doivent pas constituer la seule motivation des associés. Si l’abus de droit est démontré par le fisc, la SCI créée sera considérée comme inexistante fiscalement. L’administration fiscale pourra alors exiger le règlement des impôts évités du fait de la création de la SCI, majorés d’une amende de 80% et des intérêts de retard (de 4,80% par an).
Lors d’une création ou d’une opération importante dans la vie d’une SCI, il est possible de demander préalablement au fisc de donner son avis sur la portée fiscale de l’opération envisagée pour se prémunir d’une procédure ultérieure d’abus de droit.
La demande de rescrit à l’administration fiscale pour obtenir l’avis préalable du fisc avant de créer une SCI ou de mettre en place un montage complexe en SCI est prévu à l’aritcle L64B du Livre des Procédures Fiscales :

"La procédure définie à l’article L. 64 (abus de droit) n’est pas applicable lorsqu’un contribuable, préalablement à la conclusion d’un contrat ou d’une convention, a consulté par écrit l’administration centrale en lui fournissant tous éléments utiles pour apprécier la portée véritable de cette opération et que l’administration n’a pas répondu dans un délai de six mois à compter de la demande."
Cordialement,

[Zabeth78]

Bonjour Monsieur, Madame,

Je vous remercie beaucoup pour le temps passé à me répondre.

En fait je connaissais déjà ces informations et c'est justement sachant cela que je souhaitais savoir si mon cas personnel pourrait être considéré ou non comme un abus de droit.
Je ne connais pas les critères objectifs qui permettent d'établir le fait que les avantages fiscaux constituent "la seule motivation", pour moi c'est subjectif et sujet à interprétation.

D'où mes questions ...

1) Est-ce que les loyers ne risquent pas d'être considérés comme "fictifs" (en raison de la PA versé par P) ?
3) Est ce qu'une unique donation (à la place d’une pension alimentaire) ne serait pas préférable ?
4) Serait-il préférable de louer le bien à une tierce personne, non associée de la SCI ?

Bien à vous,
Zabeth 78

[Moderateur-01]

Bonjour,
Oui, dans le cas de figure, l'administration fiscale peut considérer que les loyers sont "fictifs". Pour éviter ce risque il est préférable de louer le bien à une tierce personne.
Cordialement,

[Zabeth78]

Merci beaucoup !!!!

Belle journée à vous !

Bien cordialement,
Zabeth 78.

[Juxta]

Bonjour,

1/ Si les loyers sont effectivement versés à la SCI, et qu'ils reviennent dans le patrimoine sous la forme de revenus qui seront déclarés à l'IR à l'administration, alors on peut défendre l'idée qu'ils ne sont pas fictifs. Mais le problème est ailleurs :

2/ Il s'agit effectivement d'un abus de droit fiscal ;

3/ Il s'agit en réalité d'une donation non-enregistrée, puisque les versement de P à F n'ont aucune justification économique et ne sont pas nécessaires comme vous l'avez soulevé.

4/ Il n'est pas forcément nécessaire de louer le bien à une autre personne du moment que la fiscalité est respectée.

Pour quelques éclaircissements sur un montage fiscal sein, je contacterais des avocats spécialisés sur la question comme ceux du réseau Juxta (https://www.juxta-avocats.com/fr/).

Bonne journée