Juridissimo

Bonsoir,

Je souhaite vous exposer un litige qui m’oppose, avec d'autres copropriétaires, au gestionnaire d'une Résidence de Tourisme, dans laquelle j’ai acquis un appartement il y a 3 ans.

Il s'agit de l'interprétation de la clause "type" de révision du loyer et du mode de calcul de celle-ci.

La clause est la suivante :
« De convention expresse, le loyer sus-visé sera révisé tous les trois (3) ans, en fonction de la moyenne des trois (3) années de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE plafonnée à 2 % par an.
L’indice de base servant à la révision du présent loyer sera le dernier connu par référence à celui de la même période de l’année précédente. »

Le gestionnaire compte nous appliquer un taux de révision se montant à +0,99%, au prétexte qu'il s'agit d'une moyenne, cependant que nous réclamons +3×0,99%=2,97%.
Voici l'extrait de ma réponse au gestionnaire où je démontre que sa méthode de calcul est erronée.

« Je ne suis pas d’accord avec votre méthode de calcul.
Effectivement, la moyenne des trois (3) années de l’indice de référence des loyers (IRL), se traduit par M=(t+t'+t")/3 où t=taux_annuel_IRL(n-2), t'=taux_annuel_IRL(n-1) et t"=taux_annuel_IRL(n).

Néanmoins, comme cette moyenne est plafonnée à 2 % par an, cela signifie qu’elle s’applique à chaque année de la période de 3 ans.
Nous aurons donc un loyer révisé égal à : L' = L*(1+T)*(1+T)*(1+T) = L*(1+T)3 où T=min(M ; 2%).

Concrètement, en prenant comme base l’indice IRL 2011T4, nous aurons :

M = (1,88% + 0,69% + 0,37%) / 3 = 2,94% / 3 = 0,98%
T = 0,98%
L' = 1 307,96 * (1+0,98%)3 = 1 346,79 HT ; soit 1 481,47 TTC

En conséquence, je vous demande de réviser mon loyer exactement dans les termes que vous aviez énoncés dans votre réponse du 23 avril dernier. »

En fin de compte, le gestionnaire a envoyé une lettre-chèque, post-datée du 30 juin (que j’ai reçue le 25), correspondant à la régularisation prorata temporis du loyer du premier trimestre 2015, selon sa méthode de calcul.

Et, bien que tous les copropriétaires qui s’étaient manifestés aient fait part de leur désaccord, nous avons reçu la réponse ci-dessous, avec la lettre jointe de leur avocat.

« Afin de s’assurer de la bonne lecture du bail commercial, nous avons sollicité notre conseil dont vous trouverez ci-joint la note.
Nous vous confirmons donc que votre indexation sera de + 0.99 %.
Cordialement »

Pouvons-nous avoir un recours contre ce genre de comportement où il faut noter, par ailleurs, que :

1. Le gestionnaire ne comptait manifestement pas procéder à la révision, si je ne l'avais interpellé à ce sujet.
2. Il est revenu unilatéralement sur la première proposition d’indexation qu’il avait lui-même envoyée et à laquelle j’avais donné mon accord.
3. Enfin il nous a déjà réduit par 2 fois le montant du loyer HT, suite aux augmentations de T.V.A., en vertu de la clause ci-dessous dans l'article de révision du loyer :

« Une modification des impôts et taxes en vigueur à la signature des actes notariés sera sans incidence sur le montant des loyers TTC versés au BAILLEUR, »

Dans l'attente de vous lire,
Bien Cordialement,

Bonjour,
Le gestionnaire est fautif et vous avez le droit d'engager sa responsabilité contractuelle et professionnelle. Vous devez le mettre en demeure afin de rectifier ses erreurs. EN cas de non satisfaction, la saisine de la justice sera inévitable.
Cordialement,

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Donc vous confirmez ma méthode de calcul ? Y a-t-il une jurisprudence sur l'interprétation de la clause de révision ? Puis-je faire valoir mon droit face à leur avocat ? Ou est-il nécessaire de s'adresser à un avocat pour cela ?

La dernière clause relative aux loyers TTC est-elle légale ?
Peut-on revenir dessus ?

Cordialement,


P.S.: je me suis trompé en ouvrant 2 fois le même sujet. Avez-vous la possibilité de supprimer le premier ?

Bonsoir,

Je rebondis sur mon dernier message.

Concernant le calcul de la révision du loyer, j'ai contacté un avocat qui m'a fait la réponse suivante :

Chances de succès dans votre dossier

La clause est relativement obscure (terme de « moyenne », absence d’indice de base …).
Néanmoins, en présence du refus du locataire d’accepter le loyer révisé proposé par le bailleur, celui-ci ne peut faire jouer la clause résolutoire ou délivrer un commandement de payer.
En pratique, il conviendrait de saisir le juge pour lui faire interpréter la clause.
Par-delà la question de l’enjeu financier relativement faible, il est probable que l’interprétation du juge des loyers puisse vous être défavorable.
La lettre envisagée, qui plus est à l'avocat adverse, ne me paraît pas être une bonne solution.
Cordialement,

Et à propos du problème de TVA.

Bonjour,

J'ai travaillé sur votre dossier, lequel pose plusieurs difficultés.

La question de la TVA me paraît compromise, car vous avez accepté de signer un contrat de bail comportant cette clause de paiement "TTC". Le bail commercial est un contrat entre deux "commerçants" au sens juridique, c’est-à-dire que le droit de la consommation ne s'applique pas et que la liberté contractuelle est la règle.

La rédaction différente d'un autre bail commercial avec une autre société ne permet donc pas d'interpréter cette clause, car encore une fois c'est un domaine de liberté contractuelle (en clair le contrat signé vaut loi entre les parties).

Il m'a également fourni nombre de textes de jurisprudence auxquels j'avoue ne pas avoir tout compris.
Bref, il ressort que je n'ai pas vraiment de recours contre le gestionnaire.

Quelqu'un a-t-il un avis sur ce sujet ?