Juridissimo

Bonjour,

J'aimerai de l'aide ... J'ai un problème avec l'agence qui gère mon bien en location et mon assurance de loyers impayés.

Depuis des mois, mon locataire ne verse plus un centime de loyer, mon assurance loyers impayés qui est censé me dédommager ne m'a versé qu'une partie au mois de janvier 2016. Nous sommes en juillet dans quelques jours et je n'arrive pas à récupérer mon dû.
Au 31 mai 2016, le locataire est partie du logement en laissant un jeu de clés à l'agence Immobilière (Pas la totalité puisque que dans l'état des lieux d'entrée nous avions compté 21 clés et à ce jour nous n'en avons récupéré que 4). Je dois effectuer un état des lieux avec un huissier dans les jours qui suivent car l'appartement serait dans un état pitoyable. Un serrurier doit être également présent, car le jeu de clé récupéré n'est même pas complet.

Mes questions ?
L'assurance loyers impayés aurait dit à l'agence qu'elle ne m'indemniserait que jusqu'au 31 mai, a-t-elle le droit ? L'état des lieux de sortie n'étant toujours pas fait et les clés non récupérés.
L'agence immobilière peut-elle m'interdire de contacter directement cette assurance ? Elle ne souhaite pas me donner les coordonnées.
Ensuite, les coups liés au déplacement de l'huissier et du serrurier doivent-ils être à ma charge ?

Je vous remercie par avance de l’intérêt que vous pourrez portez à mon problème et des réponses que vous m'apporterez.

Agnès

Bonjour,
Dans le cas de figure l'agence s'est montrée laxiste dans le recouvrement des loyers impayés survenus. Ce manquement n'a pas permis la mise en œuvre de l'assurance loyers impayés que vous aviez souscrit.
L'agence immobilière doit vous indemniser à hauteur de la somme recouvrant le montant des loyers impayés, et les sommes susceptibles d'être couvertes par la garantie de loyers.
La Cour de Cassation dans un cas similaire à le votre vient de se prononcer sur la responsabilité de l'agent immobilier (transposable à l'administrateur de biens) qui s'est vu confier par le propriétaire-bailleur la gestion de ses biens immobiliers.
La Cour de Cassation rappelle qu'un bailleur est fondé à agir en responsabilité à l'encontre d'un agent immobilier qui gère ses biens si celui-ci commet une faute.
La Cour de Cassation relève que quand bien même un locataire débiteur aurait été condamné par décision de justice, le bailleur est fondé à agir contre son mandataire pour obtenir l'indemnisation de son préjudice financier même si celui-ci est constitué uniquement par des arriérés locatifs.
En basant sa décision sur l'article 1147 du Code Civil, la Cour de Cassation vise directement la responsabilité contractuelle mais de surcroît l'obligation de résultat.
En outre, tant les juges du fond que la Cour de Cassation ont condamné l'agent immobilier à indemniser le propriétaire-bailleur de son préjudice moral constitué par les tracas subis.
Par conséquent l'agent immobilier, l'administrateur de biens ou tout gérant qui s'est vu confié par mandat la gestion des biens immobiliers d'un propriétaire ou d'un bailleur doit s'assurer de la solvabilité du locataire et de ses garanties de paiement.
En cas d’inexécution, le mandataire, comme tout contractant, engage sa responsabilité.
La jurisprudence précise que cette responsabilité est contractuelle envers le mandant et que cette responsabilité est classiquement appréciée avec sévérité lorsque le mandat est conclu à titre onéreux. L’article 1992 du Code civil précise en effet :
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Pèse donc sur l’agent immobilier une véritable obligation de résultat dans l’exécution de sa mission qui consiste simplement à trouver un locataire qui remplit les conditions de ressource permettant la mise en jeu de la garantie des loyers impayés.
Pour cela vous devez mettre l’agence immobilière en demeure.
La mise en demeure est l’acte par lequel le créancier demande à son débiteur d’exécuter son obligation. C’est la première étape avant la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle. La mise en demeure permet de faire constater de manière officielle le retard dans l’exécution d’une prestation. La mise en demeure permettra au créancier d’exiger des dommages et intérêts compensatoires qui sont destinés à réparer le préjudice subi et elle fera courir les intérêts moratoires (intérêts dus en cas de retard, en particulier pour les obligations de sommes d’argent). Par ailleurs, la mise en demeure aura une influence sur la responsabilité du débiteur. La mise en demeure se fait par une lettre recommandée.
Cordialement,