EXPULSION LOCATAIRE SURENDETTEMENT ET PERIL REMEDIABLE

Des litiges et problèmes liés à la vente, achat, location d'un bien immobilier. travaux de propriété ou réparation ...

EXPULSION LOCATAIRE SURENDETTEMENT ET PERIL REMEDIABLE

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Messagepar denisc » 05 Juin 2017, 18:49
Membre depuis 05 Juin 2017, 18:46

Nouveau membre 2 Messages


Bonjour,

Avec mes frères et sœurs, nous avons hérité de 3 petits appartements en très mauvais état, le gestionnaire immobilier n'ayant jamais informé ma mère de cet état, ni plus tard fait réaliser des devis de réfection, malgré les demandes de notre mère.
Ma première question serait donc sur l'étendue de la responsabilité d'un gestionnaire d'appartements qui s'abrite derrière le fait que le contrat de gestion dit qu'il "gère les biens" (et non pas évidemment qu'il recherche des entreprises pour exécuter des travaux).

Ma seconde question est : nous avons donné le congé au locataire pour mise en vente, à échéance du bail le 28 février (pour mise en vente).
Or précédemment, la copropriété avait reçu de l'ARS une mise en demeure d'exécuter des travaux, sous peine qu'elle (la copro) soit classée en état d'insalubrité.

Mais notre locataire (dont nous ne percevons que l'APL) n'a pas quitté les lieux à l'échéance du bail.
Notre gestionnaire n'a pas réagi, malgré une information préalable de notre part évidemment et malgré plusieurs relances en mars par LRAR. Il ne nous a même pas informés que la locataire était encore sur place. Lorsque nous l'avons appris nous lui avons envoyé un autre courrier RAR.

Aujourd'hui après une autre relance, le menaçant que sa responsabilité soit engagée, il nous répond, finalement, que le locataire "ne trouve pas de logement et ne peut pas être mis à la porte avec ses enfants", "qu'il a déposé un dossier de surendettement" et que "nous ne pourrions de toute façon pas la mettre à la porte" ; que par ailleurs, la copropriété ayant mise en péril remédiable, nous serions contraint par le juge - en cas de procédure d'expulsion - de la reloger à nos frais [cette mise en péril étant intervenue APRES l’échéance du bail].

Ce qui est quand même étonnant, c'est le peu de volonté pour agir qu'a eu le gestionnaire à l'échéance du bail, alors que l'état de péril n'avait pas été déclaré et que le locataire n'avait pas déposé (à notre connaissance) de dossier de surendettement. A se demander (nous ne nous demandons même plus d'ailleurs) s'il n'y a pas une volonté de sa part.

J'aimerais avoir une analyse de votre part sur la possibilité de mettre en marche la procédure d'expulsion dans ces conditions.

Par ailleurs, auriez-vous un dossier dans le forum (ou pourriez-vous me faire un topo) sur l'étendue de la responsabilité du gestionnaire d'appartements en matière de maintien en état des appartements, lorsque la clause "banale" de gestion ne prévoit que la gestion.

Pour être tout à fait précis, le mandat de gestion prévoit :
« .../... Étendue des pouvoirs
Gérer les biens ci-avant désignés, les louer aux prix, charges, durées et conditions que vous aviserez, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, donner et accepter et tous congés, faire dresser tout état des lieux ...».


Vous remerciant vivement par avance,
Denis

Re: EXPULSION LOCATAIRE SURENDETTEMENT ET PERIL REMEDIABLE

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Messagepar Moderateur-01 » 06 Juin 2017, 16:58
Membre depuis 03 Nov 2013, 17:51

Modérateur 13866 Messages


Bonjour,
L’exercice professionnel de la gestion locative est réglementé par la loi n° 70-9 du 2.1.70 et le décret n° 72-678 du 20.7.72. L’agent immobilier doit respecter le mandat qui lui a été confié par son client (art. 1992 du code civil) et a un devoir de conseil à son égard.
En cas de conflit, les juges apprécient au cas par cas la responsabilité de l’agent immobilier, selon l’étendue du mandat qui lui a été confié et selon les circonstances particulières des litiges qui leur sont soumis. En effet, conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.
Dès lors que l'agent immobilier était défaillant, il est bien évident que ce dernier expose sa responsabilité face au propriétaire qui peut donc se retourner, afin d'être indemnisé du préjudice qu'il a subi, contre l'agent immobilier.
Il est bien évident qu’il appartient au mandataire d’accomplir sa mission et de l’exécuter avec diligence dans le respect des instructions données.
La jurisprudence a précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion. Dès lors, une simple faute suffit à engager sa responsabilité,( Cass com, 4 février 2004)
Ainsi nous tenons à vous informer qu’ en ce qui concerne la charge de la preuve, la jurisprudence consacre une véritable présomption légale de faute en cas d’inexécution, la simple inexécution de la mission du mandataire le faisant présumer responsable à l’égard du mandant, Cass 1ère civ, 18 janvier 1989)
En conséquence, la gestion locative désigne tout ce qui est mis en œuvre une fois que le locataire est dans les lieux. Il s'agit de gérer, au quotidien, tout ce qui est nécessaire au bon déroulement de la location, perception des loyers, réparations, établissement d état des lieux etc.
Concernant les loyers impayés, nous vous informons que puisque votre locataire a déposé un dossier de surendettement, l'expulsion sera difficile. En plus le propriétaire d'un logement en location doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Notre conseil est de faire appel a un avocat de votre région afin de vous aider a faire valoir vos droits.
Cordialement,

Re: EXPULSION LOCATAIRE SURENDETTEMENT ET PERIL REMEDIABLE

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Messagepar denisc » 08 Juin 2017, 08:25
Membre depuis 05 Juin 2017, 18:46

Nouveau membre 2 Messages


Merci beaucoup pour cette réponse très argumentée. Effectivement, je pense qu'il est temps de prendre un avocat et que chacun accepte ce principe et celui de faire les avances.
Ce problème de la contribution de chaque indivisaire au compte indivision fera l'objet d'une autre question de ma part car nous avons de sérieux problèmes aussi avec un indivisaire qui ne contribue pas au paiement des charges, taxes etc de l'indivision, pour des motifs peu sérieux

Merci encore,

Denis

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